субота, 20.07.2019. ✝ Верски календар € Курсна листа
Последња измена 22:40

Прописе о грађевинском земљишту нико не разуме и не примењује

Инвеститори не знају да ли ће након куповине пропалих фабрика морати да плате накнаду за конверзију права коришћења на земљишту у право својине и колико
Аутор: Александра Петровићнедеља, 17.03.2019. у 23:30
За упис пра­ва сво­ји­не, ка­да је реч о кон­вер­зи­ји без на­кна­де, над­ле­жан је Ре­пу­блич­ки ге­о­дет­ски за­вод (Фото А. Васиљевић)

Иако просечна цена једног квадратног метра грађевинског земљишта у првој зони престонице износи око 500 евра, на територији Београда, према подацима са сајта Министарства грађевинарства до 2016. године, за конверзију права коришћења на грађевинском земљишту није наплаћен ниједан динар.

Многи градови у Србији такође имају нулти салдо, а тек се у понекој општини бележи неколико стотина хиљада до милион динара на име конверзије.

„Право коришћења на грађевинском земљишту претвара се у право својине, без накнаде”, каже члан 102 Закона о планирању и изградњи.

Међутим, постоје изузеци за које је законодавац прописао да се право коришћења може претворити у право својине само уз плаћање накнаде тржишне вредности земљишта држави. Ови изузеци стварају нејасноће и правну несигурност. Највише нејасноћа изазива „претварање” права коришћења у право својине, када је носилац права својине на грађевинском земљишту лице које је било приватизовано, на основу прописа о приватизацији, стечају или извршењу, или његови правни следбеници.

– Прописи су до те мере нејасни да, кад год је реч о земљишту које је на неки начин повезано са бившим друштвеним предузећима, не можете са сигурношћу знати да ли се накнада за конверзију плаћа или не. Не може се ни наслутити шта значи да је неко лице приватизовано на основу закона о стечају и извршењу, који немају баш никакве везе с приватизацијом – каже адвокат Милош Гледовић из канцеларије „Самарџић, Орешки, Грбовић”.

Прописи нису јасни, па ни надлежни органи не знају како да их примене. Поступци трају годинама. За упис права својине, када је реч о конверзији без накнаде, надлежан је Републички геодетски завод (РГЗ), док су за конверзију уз накнаду надлежни општински органи за имовинскоправне послове.

– Ако у катастру посумњају да је земљиште на било који начин у вези с неким ко је био у поступку приватизације, стечаја или извршења, они избегавају да преузму одговорност за тумачење нејасних прописа и одбијају да упишу право својине без накнаде, па упуте корисника на општински орган, који треба да одобри конверзију уз накнаду, а накнаде су огромне. Сви корисници би желели да упишу право својине на земљишту без накнаде, с обзиром на то да нејасни прописи остављају могућност за различита тумачења када се накнада плаћа а када не. Није ми познато да је на некој већој локацији у граду извршена конверзија уз накнаду – објашњава Гледовић.

Све то иде на штету правне сигурности у области имовинскоправних односа, што отвара и велики простор за корупцију.

Пред управним органима води се на стотине поступака, а инвеститори морају годинама да доказују да имају право на конверзију без накнаде, наглашава адвокат.

– Има много процеса по жалбама и тужбама. Уколико први степен у Републичком геодетском заводу (РГЗ) усвоји захтев о претварању без накнаде, државни правобранилац се по правилу на ту одлуку жали, без обзира на околности конкретног случаја. Онда се иде на други степен и годинама се чека на одлуку. Ако РГЗ коначно одбије жалбу правобраниоца, он подноси тужбу Управном суду, где поступци трају годинама. Тако се може изгубити три до пет година само на одлуку да ли се накнада мора платити или не – наводи Гледовић.

У проблему су били сви инвеститори на земљишту које је било у вези с неком приватизацијом. То укључује све бивше индустријске комплексе на којима се данас граде стамбени или пословни објекти, као што су бивши „Беко” на Дорћолу, бивши ИКЛ који је сада „Централ гарден”, бивши „Минел” на Чукарици и ИПМ на Коњарнику где се сада граде тржни центри.

– Када је 2015. године промењен закон, због правне сигурности и како би се избегла очита неправда према инвеститорима који су од лица која су била у приватизацији купили земљиште пре ступања на снагу Закона о планирању и изградњи 2009. године, којим је ретроактивно и изненада уведена обавеза плаћања накнаде за конверзију права коришћења у право својине на таквом земљишту, ти инвеститори су ослобођени плаћања накнаде. Да нису, страни инвеститори међу њима би вероватно имали јаке случајеве против Србије пред међународним инвестиционим арбитражама. Тек тада су ти инвеститори успели да изврше конверзију без накнаде, што им је омогућило да данас граде на том земљишту – каже Гледовић.

Дакле ако је неко купио фабрику у приватизацији 2005, одмах је затворио и продао инвеститору (пре 2009), узео је новац, а онда се од инвеститора, који није започео градњу пре 11. септембра 2009. године, очекивало да плати накнаду за конверзију, што нико није урадио. Променом закона 2015. омогућено је да такви инвеститори ипак изврше конверзију без накнаде.

– С друге стране, ако је неко купио фабрику у приватизацији 2005. па је та фабрика радила неко време, или није радила уопште, али није продата пре 2009. године, онда би за то земљиште сада требало да се плати накнада за конверзију која је изузетно велика. Суме су такве да нико нема интереса да их плати, нити ће их платити. Да ствар буде потпуно парадоксална, највећи проблем с овим има држава при продаји имовине бивших друштвених предузећа, која су сада у стечају, као што је пример с локацијом Беобанке у Блоку 65 у Новом Београду. Таква имовина се продаје с правом коришћења, а од купца се очекује да после заврши претварање права коришћења у право својине како зна и уме. Инвеститори тешко прихватају такву неизвесност – наглашава Милош Гледовић.

Објашњење за увођење конверзије уз накнаду било је да земљиште у приватизацији није довољно плаћено. За мале паре продаване су пропале фабрике које нису вределе ништа, а оно што је заиста вредело је управо земљиште, које прати судбину објекта.

Све државе које су прошле период транзиције, од Републике Српске и Хрватске, до Чешке и Пољске, овај проблем су јасно решиле тако што је свако право коришћења на грађевинском земљишту прешло у право својине, или неко друго стварно право, као што је право грађења, без накнаде.

„Ситница” од неколико десетина милиона евра

Беобанка у стечају преузела је својевремено као поверилац фабрику ИМТ у Блоку 65, са земљиштем површине око седам хектара, које је данас одлична локација за градњу.

– Агенција за осигурање депозита, која је стечајни управник Беобанке, више пута је покушавала да прода ту локацију, ценећи је 30 милиона евра, а од купца је истовремено очекивала да преузме ризик да ће морати, након куповине, а пре градње, да плати накнаду за претварање права коришћења у право својине и да решава друге правне проблеме на земљишту. Чињеница да би накнада за конверзију, у зависности од тумачења прописа, могла износити од нула па до преко 10 милиона евра, свакако је одбила неке потенцијалне инвеститоре, или их навела на знатно ниже понуде од оних које би дали да овај проблем не постоји – каже Милош Гледовић.


Коментари0
fcbf5
Молимо вас да се у коментарима држите теме текста. Редакција Политике ONLINE задржава право да – уколико их процени као неумесне - скрати или не објави коментаре који садрже осврте на нечију личност и приватан живот, увреде на рачун аутора текста и/или чланова редакције „Политике“ као и било какву претњу, непристојан речник, говор мржње, расне и националне увреде или било какав незаконит садржај. Коментаре писане верзалом и линкове на друге сајтове не објављујемо. Политика ONLINE нема никакву обавезу образлагања одлука везаних за скраћивање коментара и њихово објављивање. Редакција не одговара за ставове читалаца изнесене у коментарима. Ваш коментар може садржати највише 1.000 појединачних карактера, и сматра се да сте слањем коментара потврдили сагласност са горе наведеним правилима.

Комeнтар успeшно додат!

Ваш комeнтар ћe бити видљив чим га администратор одобри.

Почетна /

Пријавите се на нашу маилинг листу

* Обавезна поља